Chủ đầu tư, ban quản lý thị uy bằng cách khóa thang máy, cắt nước

Thời gian qua, tranh chấp chung cư bùng nổ ở nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng... Dù là ở các chung cư cao cấp hay dự án bình dân thì hình ảnh cư dân căng băng rôn khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư đang trở nên ngày càng quen thuộc.

Có vô vàn "nguồn cơn" liên quan đến phí dịch vụ, công tác bảo trì, bảo hành chất lượng, phân định chung riêng... dẫn đến tranh chấp chung cư. Ngoài ra còn có những tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, về việc bầu ban quản trị, về cung cấp dịch vụ độc quyền.

Các tranh chấp thường xuất phát từ việc những yêu cầu của cư dân được coi là không được đáp ứng. Chính sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư là nguyên nhân ban đầu gây nên mâu thuẫn. Song cũng phải kể việc một số hộ dân thiếu tính xây dựng, không có thói quen ngồi lại với chủ đầu tư để bàn bạc, ngược lại tự ý có những phản ánh tiêu cực, một chiều... ảnh hưởng đến cộng đồng chung.

Khóa thang máy, không dọn vệ sinh

Những ngày qua, cuộc sống của hàng trăm hộ dân tại chung cư Osaka Complex tại phường Hoàng Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) bị đảo lộn bởi thang máy bị khóa, công tác vệ sinh tòa nhà không được thực hiện.

Cư dân đã tố cáo ban quản lý tòa nhà (hay còn gọi là đơn vị vận hành) là Công ty TNHH Nam Minh Hoàng tự ý khóa thang máy, thang chở rác, tạm ngừng xử lý vệ sinh, ảnh hưởng nghiêm trọng tới vấn đề dân sinh.

Đỉnh điểm của mâu thuẫn tại chung cư Osaka Complex xảy ra khi Công ty TNHH Nam Minh Hoàng đã khóa 5/6 thang máy tòa B vào ngày 17/7 vừa qua. Hơn 350 hộ dân (khoảng 1.000 con người) tại tòa B chỉ có một thang máy để di chuyển. Không ít cư dân là người già, trẻ nhỏ và có cả người bệnh, phụ nữ có thai cũng lê lết từng bước leo cầu thang bộ.

Còn lý do khóa thang máy và thang chở rác tại tòa nhà được Công ty TNHH Nam Minh Hoàng đưa ra là hợp đồng bảo trì thang máy đã hết hạn. Các hệ thống kỹ thuật khác cũng đã đến và quá thời hạn bảo trì, bảo dưỡng nhưng không có kinh phí để thực hiện.

Trong khi chung cư chưa có ban quản trị và chưa tìm được tiếng nói chung với cư dân, Công ty TNHH Nam Minh Hoàng đã dừng vệ sinh và vận chuyển rác thải; khóa thang máy gây bức xúc cho cư dân. 

Để giải quyết việc này, UBND phường Hoàng Liệt, UBND quận Hoàng Mai đã nhiều lần có văn bản yêu cầu Công ty TNHH Nam Minh Hoàng khôi phục ngay và duy trì toàn bộ hệ thống thang máy, thang rác tại chung cư Osaka Complex.

Tuy nhiên, công ty này vẫn không thực hiện và cho rằng văn bản chỉ đạo của UBND quận Hoàng Mai đang gây ra phức tạp cho tình hình tòa nhà chung cư Osaka Complex, không giải quyết dứt điểm các tồn tại vướng mắc như hiện nay.

Theo UBND phường Hoàng Liệt, chủ đầu tư chung cư Osaka Complex là Công ty cổ phần Quốc tế CT Việt Nam. Tuy nhiên, ông Phan Anh Minh - người đại diện pháp luật của công ty này - đang chấp hành án tù về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Về vai trò của Công ty TNHH Nam Minh Hoàng tại chung cư này, UBND quận Hoàng Mai dẫn chứng, Điều 4 Hợp đồng hợp tác đầu tư số 16 ngày 30/5/2016 giữa Công ty cổ phần Quốc tế CT Việt Nam (bên A) và Công ty TNHH Nam Minh Hoàng (bên B): "Bên B chịu trách nhiệm quản lý, vận hành công trình thuộc phần dự án đến trước khi bàn giao cho bên A, để bên A bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư có đủ điều kiện quản lý, vận hành theo quy định tại điều này và quy định của pháp luật".

Hiện tại, căng thẳng tiếp tục leo thang khi vấn đề dân sinh không đảm bảo, cư dân chung cư Osaka Complex lại tập trung treo băng rôn "kêu cứu" tại các địa điểm giao thông đông người, các trụ sở chính quyền. 

Trước đó, vào khoảng tháng 10/2022, tại chung cư này cung phát sinh sự việc ban quản lý tòa nhà tạm dừng cung cấp điện, nước đối với 7 căn hộ, với lý do các căn hộ này chưa đóng phí bảo trì. Còn theo cư dân, việc yêu cầu nộp qua tài khoản không phải của chủ đầu tư và cũng không có hóa đơn, chứng từ gì để xác nhận nên họ nhất quyết không nộp.

Chủ đầu tư cắt nước "ép" cư dân đóng phí dịch vụ

Trong nội dung phản ánh tới báo Dân trí mới đây, nhiều cư dân chung cư The Legacy 106 Ngụy Như Kon Tum, phường Nhân Chính (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, từ năm 2020, khi tiếp nhận căn hộ, dự án này đã tồn tại nhiều bất cập, gây bức xúc trong cư dân. Nhiều hạng mục theo hợp đồng mua bán căn hộ không có quảng cáo ban đầu.

Theo phản ánh của cư dân, tại biên bản buổi làm việc giữa chủ đầu tư (Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà số 41 - viết tắt là Công ty 41), đại diện cư dân và chủ tịch UBND phường Nhân chính hồi tháng 3/2023, cư dân đồng ý chia sẻ đóng phí trông giữ phương tiện, phí vận hành tòa nhà.

Hiện cư dân đã đóng phí trông giữ phương tiện sau khi thống nhất với chủ đầu tư. Để có căn cứ tính phí dịch vụ, tại buổi làm việc trên, chủ đầu tư đã ký cam kết các nội dung liên quan đến thời gian hoàn thiện dự án, bàn giao sổ hồng, phương án vận hành tòa nhà.

Tuy nhiên, theo phản ánh cư dân, thời gian gần đây, chủ đầu tư đã không thực hiện cam kết theo biên bản các buổi làm việc với cư dân trước đó, liên tục ban hành thông báo ép cư dân phải đóng khoản phí không đúng theo hợp đồng mua bán.

Đáng nói, theo cư dân, Công ty 41 còn đơn phương cắt các dịch vụ vận hành tòa nhà như vệ sinh môi trường, cắt điện chiếu sáng một số khu vực, đặc biệt là cắt nước sinh hoạt.

"Công ty 41 cắt nước sinh hoạt của căn hộ, "ép" cư dân phải xuống khu vực mặt đất của tầng 1 để lấy nước sinh hoạt và mang nước theo thang bộ lên căn hộ để sử dụng. Cư dân đã nhiều lần phản đối Công ty 41, gây bức xúc, nhưng đến nay, quyền lợi của cư dân vẫn chưa được đảm bảo", đại diện cư dân phản ánh.

Không thể "uy hiếp" vấn đề dân sinh của cư dân

Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Hoàng Trọng Giáp - Giám đốc Công ty Luật Hoàng Sa (đoàn luật sư TP Hà Nội) - cho biết, tranh chấp nhà chung cư liên quan tới nhiều vấn đề. Đa phần là xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư, ban quản lý và ban quản trị, cư dân.

Luật sư Giáp cho rằng, đối với những chung cư chưa thành lập được ban quản trị, mới bàn giao, chủ đầu tư thường đứng ra thành lập hoặc thuê một ban quản lý. Khi mâu thuẫn không có tiếng nói chung dẫn tới ban quản lý đã có hành vi khóa thang máy, không làm công tác vệ sinh tòa nhà.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, trong tranh chấp chung cư, chủ đầu tư hay ban quản lý tòa nhà cần phải xem xét kỹ, đảm bảo những vấn đề về dân sinh, cấp thiết, bởi nó ảnh hưởng lớn tới cuộc sống người dân.

"Chủ đầu tư hay ban quản lý không thể dùng "chế tài" khóa thang máy - phục vụ sinh hoạt tối thiểu của cư dân ở chung cư để giải quyết mâu thuẫn", luật sư giáp nêu.

Ngoài ra, vị luật sư này cũng nhấn mạnh, điện, nước, thang máy cần đảm bảo cho cư dân. Còn các vấn đề đang mâu thuẫn sẽ giải quyết bằng thương lượng, đàm phán. Trong trường hợp không thể tìm tiếng nói chung, các bên sẽ giải quyết tranh chấp tại tòa. 

Cũng không ủng hộ việc cắt nước, khóa thang máy để giải quyết mâu thuẫn chung cư, ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) - cho rằng, đơn vị vận hành chuyên nghiệp hay chủ đầu tư uy tín thường đặc biệt chú ý tới vấn đề dân sinh trong các tòa chung cư. 

"Thang máy, điện và nước là những vấn đề phục vụ sinh hoạt hàng ngày của cư dân. Chủ đầu tư hay ban quản lý khóa thang máy, cắt nước để gây sức ép lên cư dân, điều này càng gây bức xúc lớn hơn", ông Tuấn nói.

Cần cụ thể hóa trách nhiệm chủ đầu tư, ban quản lý

Phân tích về nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, chuyên gia và luật sư cho rằng, mối quan hệ trong lĩnh vực sử dụng, quản lý nhà chung cư vẫn ngày càng trở nên phức tạp.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không thể phát triển, hoàn thiện kịp thời so với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội tại các tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư. Từ đó dẫn đến việc các cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương cũng không thể mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh trong thực tiễn.

Bàn về giải pháp tháo gỡ những tranh chấp, ông Nguyễn Minh Tuấn cho rằng, trước hết cần có sự vào cuộc của chính quyền địa phương. Theo ông, bằng cách nào đó cần thành lập ban quản trị hoặc thành lập ban đại diện cư dân đối với chung cư chưa đủ điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư.

"Các mâu thuẫn lợi ích giữa các bên cần được giải quyết trên tinh thần thiện chí. Các thỏa thuận dưới sự chứng kiến của chính quyền địa phương làm căn cứ để đảm bảo quyền lợi các bên", ông Tuấn nói. 

Ngoài ra, ông nhấn mạnh, các chủ đầu tư phải đảm bảo quyền lợi cho cư dân theo đúng cam kết, đúng pháp luật, không nên kinh doanh với dịch vụ phục vụ cư dân. Những toan tính nhỏ nhặt sẽ dẫn đến thiệt hại không đáng có về mặt uy tín, thương hiệu. Thay vì đối đầu trực tiếp thì có thể lựa chọn cuộc song hành đường dài với cư dân.

Đề cao vai trò của ban quản trị, theo luật sư Hoàng Trọng Giáp, đối với chung cư chưa thành lập được ban quản trị, tiếng nói của cư dân với quy định hiện hành không đủ sức nặng đối với đơn vị vận hành. Chủ đầu tư có quyền lớn hơn trong việc chi phối đơn vị vận hành. 

Ngược lại, nếu chung cư đã thành lập được ban quản trị - đơn vị này như một bộ máy hoạt động, đại diện cho cư dân thì quyền lợi của cư dân mới được đảm bảo tốt. "Ban quản trị có quyền tổ chức đấu thầu, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Ban quản trị có quyền yêu cầu ban quản lý thực hiện các quyền lợi, nghĩa vụ theo hợp đồng, đảm bảo quyền lợi cư dân", luật sư Giáp nêu.

Ông nêu góc nhìn, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp chung cư thể hiện được sự hiệu quả. Thời gian qua, UBND phường, quận giống như cơ quan hòa giải, đưa ra đề nghị nhưng các cơ quan trên không có giải pháp xử lý trong trường hợp chủ đầu tư, ban quản lý không thực hiện đề nghị.

Do đó, ông kiến nghị cần cụ thể hóa trách nhiệm chủ đầu tư, ban quản lý trong việc đảm bảo dịch vụ thiết yếu trong tòa nhà, công khai minh bạch các khoản phí dịch vụ... cho người dân. Đồng thời, cụ thể hóa trách nhiệm của cơ quan chính quyền địa phương trong việc giải quyết tranh chấp chung cư. 

Luật sư Hoàng Tùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa cho rằng, để giải quyết được vấn đề tranh chấp hiện nay, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong quản lý vận hành chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý.

Song song với đó, chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư… Trung thực trong quá trình quảng cáo và phối hợp giải quyết đối với khách hàng một cách chủ động, tôn trọng các quyền lợi của khách hàng. Đồng thời, ban quản lý phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột...